Há algum tempo, falamos sobre a classificação de imóveis numa empresa, neste artigo aqui. Agora, vamos falar de uma operação comum entre holdings patrimoniais, incorporadoras e loteadoras: a venda de imóveis.
Esse tema é considerado, por muitos, complicado ou avançado. Eu quero deixar claro, desde já, que não é uma coisa nem outra. Ao final desse artigo, por exemplo, você vai entender com clareza como fazer a contabilização dessa operação.
Concluído ou em construção?
Para estudar essa matéria da melhor maneira, é preciso fazer isso em etapas. É assim que vamos tornar aquilo que supostamente é complicado em algo simples.
Por isso, a primeira separação a fazer é entre dois grupos: os imóveis concluídos (ou seja, que já estão prontos, terminados de construir) e os imóveis em construção (ou seja, obras em andamento, cujo processo de construção e regularização ainda não acabou).
O primeiro grupo é extremamente simples de entender. Além disso, irá servir de base, dando segurança nos entendimentos, para que você compreenda a contabilização do segundo grupo. Começaremos por este primeiro, portanto.
Contábil ou tributária?
Outro ponto importante na vida do Contador é conseguir particionar o seu cérebro, ou aprender a pensar de duas formas. Uma coisa é o pensamento contábil, com seus princípios norteadores e sua estrutura conceitual. Outra coisa é o pensamento tributário, respeitando as legislações vigentes, inclusive as normas e interpretações da administração tributária.
Se em todas as atividades isso é importante, como vimos sobre a contabilização de operação sem nota (https://www.contabeis.com.br/artigos/6475/operacao-sem-nota-contabiliza-ou-nao/), na Atividade Imobiliária isso será ainda mais importante. Isso porque a contabilização será sempre por competência, enquanto a tributação irá se comportar por caixa.
Isso significa que a contabilidade demonstrará o resultado conforme haja a transferência dos riscos e benefícios do imóvel. Já a visão contábil será sobre o fluxo de caixa: recebeu, tributou.
Vamos ao ponto central
Feitas as devidas contextualizações, vamos ao ponto. Como se contabiliza a venda de imóveis concluídos, portanto?
Há dois tipos de empresa que entram aqui, que classificam seus imóveis no estoque. Temos (1) as empresas que possuem a atividade de compra e venda de imóveis próprios e (2) as incorporadoras e loteadoras, que constroem seus imóveis para os vender. Guardadas as devidas proporções, em algum nível o primeiro tipo de assemelha a um comércio (comprar para revender), enquanto o segundo tipo nos lembra uma indústria (produzir para vender).
Antes que você se assuste, não, não há ICMS ou IPI na venda de imóveis, ok? São só semelhanças para você compreender do que estamos falando.
Considerando que compramos um imóvel (concluído) e vamos revende-lo ou que já terminamos de construir o imóvel para só então vende-lo, a contabilização será assim:
D – Cliente a Receber (AC/ANC*)
C – Receita de Venda de Imóveis (Resultado)
Pelo valor da venda
D – Custo de Imóveis Vendidos (Resultado)
C – Estoque (AC)
Pelo valor do estoque vendido
* Considerando o prazo das parcelas, poderá haver a separação dos recebíveis entre ativo circulante e ativo não circulante.
Independente se você recebeu ou não o valor do cliente, há, no momento da venda, o reconhecimento de TODA a receita e de TODO o custo. Isso porque, se o imóvel já está pronto, ao efetivar a venda, transferem-se os riscos e os benefícios do imóvel para o adquirente. O controle do imóvel é transferido do vendedor para o comprador.
E se você tem um olhar mais atento, assim como para quem leu nosso artigo sobre como contabilizar a venda de qualquer coisa, percebeu que é a mesma contabilização da venda de uma caneta, um computador, um pastel… enfim, qualquer estoque.
Simples, né? Não tem absolutamente NADA de complicado ou avançado, como costumam dizer por aí.
Outros lançamentos
Agora, a partir desse fato ocorrido, a venda do imóvel concluído, há outras coisas que observamos.
Conforme a empresa for recebendo do cliente, entrará dinheiro. Assim, a contabilização será:
D – Banco (AC)
C – Cliente (AC)
Pelo valor efetivamente recebido
É aqui, neste momento, que vemos a visão contábil tocar a visão tributária. Como a venda de imóveis deve ser tributada pelo efetivamente recebido, são esses valores, de baixa do cliente, que comporão o cálculo para apurar PIS, COFINS, IRPJ e CSLL no caso do Lucro Presumido, por exemplo.
Daí a importância de separar o pensamento contábil do tributário. Imagine que alguém pergunta qual a receita dessa empresa. A primeira coisa a responder é outra pergunta:
Depende… contábil ou tributária?
Se estivermos falando de contabilidade, a receita será o valor de venda. Se estivermos falando de tributação, a receita será o valor recebido.
Além disso, normalmente, há a comissão de vendas que a empresa irá pagar ao corretor. Assim, desconsiderando retenções, teremos:
D – Comissão de Vendas (Resultado)
C – Contas a Pagar (PC)
Pelo valor da comissão a ser paga
Essa comissão, vale dizer, é uma despesa comercial, não um custo. Afinal, trata-se de um gasto necessário para vender, não para adquirir/construir o estoque.
Por fim, há a contabilização dos tributos sobre essa venda. Sendo do Lucro Presumido, por exemplo, haverá PIS, COFINS, IRPJ e CSLL.
Porém, aqui temos um ponto que merece toda a nossa atenção. Se o pensamento contábil é diferente do tributário. Se a receita contábil e diferente da tributária… bem, sobre qual delas eu recolho as guias de imposto? E sobre qual delas eu faço a contabilização?
Como eu disse lá no início, é importante irmos por etapas, com calma, para compreender bem essa matéria e torná-la de fácil compreensão. Por isso, eu vou pedir um pouco da sua paciência. Nesse artigo, vamos ficar por aqui. Se você quer se aprofundar ainda mais nesse tema, vou deixar uma dica de ouro. Nessa live aqui (https://youtu.be/y4cfs6iXwBU), você vai me ver explicar tudo isso, detalhadamente e dando exemplos, exatamente do jeito que eu já ensinei centenas de Contadores a trabalhar como especialistas no nicho da Atividade Imobiliária.
No mais, fique com Deus, um forte abraço e até nosso próximo artigo!
